Perché investire CON RESTART SOLUTIONS

Il progetto di Restart Solutions si articola su due fronti: 1) conversione di specifici immobili (strutture turistico alberghiere, ex conventi, RSA declassate, ex Comunità Sociali, palazzine residenziali, ville di dimensioni importanti, etc.) in Residenze Anziani per anziani autosufficienti e/o parzialmente autosufficienti over 65, 2) gestione di alberghi esistenti sviluppando il target anziani autosufficienti unitamente ad altri target d’utenza innovativi. I due progetti aventi numerosi punti in comune, nascono da precise considerazioni ed analisi in diversi settori, alcune delle quali sono sotto gli occhi tutti.

 

  • Trend demografici e scenari futuri
  • Offerta esistente di strutture di Senior Living
  • Situazione di parte del comparto turistico alberghiero
  • Trend immobiliari in corso

 

Trend demografici e scenari futuri

 

  • Nel 2020 la popolazione over 65 è di circa 13,5 MLN, di cui “solo” 2,5 MLN non autosufficienti.
  • Nel 2050 si prevede che gli over 65 saranno 20 MLN, si calcola che ogni bambino avrà circa 4 bisnonni

Fotografia dell’offerta esistente di posti letto di strutture di Senior Living e di RSA (quest’ultime hanno un target di anziani non autosufficienti e personale e servizi medico sanitari interni)

 

  • Nel 2020 i Posti Letto disponibili tra RSA e strutture di SL non sono più di 250.000. Si calcoli un’incidenza di strutture di SL non superiore al 10/20%, sono realtà meno istituzionalizzate delle RSA e dunque il dato è meno ufficiale.
  • 11 MLN di over 65 autosufficienti e/o parzialmente autosufficienti è il potenziale bacino d’utenza, dunque a livello nazionale il rapporto è 1:44. A livello lombardo 1:33 (rapporto basato su 250.000 PL inclusivi anche di PL di RSA, dunque il dato è sottostimato).
  • In Italia il Senior Living esiste in una forma ibrida solo come porzioni di RSA in cui vengono collocati gli anziani con fragilità lievi. Strutture indipendenti senza promiscuità di ospiti con fragilità troppo differenti, basate sulla valorizzazione dell’anziano e sulla sua protezione come è il credo di Restart Solutions, sono molto rare e di recentissimo sviluppo.

 

Situazione di difficoltà di parte del comparto turistico alberghiero

 

  • In Italia vi sono circa 33.000 alberghi.
  • Il 46% degli alberghi non supera la categoria dei 3 stelle.
  • Il 40,6% degli alberghi ha tra le 25 e le 99 camere, il 55% sotto le 24 camere.
  • Molti alberghi hanno ROI modesti come naturale conseguenza di tassi di occupazione bassi dettati principalmente dallo sfruttamento pressochè esclusivo della sola stagione estiva. Si rileva, soprattutto in certe località di mare (riviera romagnola in primis), la tendenza consolidata degli albergatori a focalizzarsi quasi esclusivamente  sui target di clientela della stagione calda.
  • Carenza di dotazioni energetiche, strutturali, dimensionali e di servizi offerti rispetto agli standard richiesti dal turismo nostrano ed europeo. Il risultato è carenza di competitività e tassi di occupazione modesti. L’emergenza Covid 19 unitamente al diffondersi degli affitti brevi in ambito residenziale ha ulteriormente peggiorato la situazione.
 
“Scopri gratuitamente quanto può rendere la tua struttura convertita in Residenza Anziani!!”
 
“Scrivici a info@restartsolutions.it o comunica con noi tramite il bottone verde di whatsapp in basso a destra. Ti diremo  quali info occorrono per una simulazione gratuita della rendita di un’ attività di Residenza Anziani nel tuo Albergo”. 
 
 

Trend immobiliari in corso

A livello nazionale emerge una difficoltà di collocazione sul mercato immobiliare di ville di rilevanti dimensioni se non per quelle proprietà in location di forte richiamo turistico/paesaggistico. Parliamo delle classiche soluzioni più o meno di pregio di almeno 30-40 anni fa ed oltre, che si sviluppano su 1 o 2 piani, non distanti dai centri urbani, con dimensioni dai 400 mq in su e con ampia dotazione di giardini e parchi. Sono soluzioni anacronistiche per il mercato residenziale e per i trend abitativi contemporanei. Attualmente infatti si prediligono soluzioni più snelle a livello di gestione e la casa come strumento di rappresentanza ha perso in buona parte il significato che aveva nei decenni scorsi.

Aggiungiamo poi che la maggior propensione e facilità del turismo a corto e medio raggio, ha fatto venir meno la visione della dimora concepita come luogo in cui trascorrere buona parte del proprio tempo libero.

Tali ampie strutture hanno provato ad essere convertite, pur di non esser cedute, in location per ricevimenti e cerimonie, ma nei migliori dei casi si è solo riusciti a pareggiare i costi di manutenzione e gestione dell’immobile.

L’offerta è piuttosto ampia e i costi di acquisizione sono decisamente interessanti.

Aggiungiamo anche il fenomeno che sta trasformando i principali centri urbani italiani riguardante gli affitti a breve termine già citati per il tema degli alberghi.

L’opportunità di investimento in tali strutture sta lentamente  perdendo di appeal in quanto l’offerta inizia a diventare eccessiva e la competizione sui prezzi dei soggiorni sta comportando un abbassamento della redditività dell’investimento immobiliare (tant’è che, anche a fronte del Corona Virus che ha messo a dura prova alberghi e affitti a breve termine, le locazioni di lungo periodo stanno riacquisendo interesse).

A fronte di certe metrature di palazzine nei centri urbani e a fronte di ragionevoli prezzi di acquisto, la conversione di una palazzina urbana residenziale in Residenza Anziani ha assolutamente ragione di essere per il ricchissimo bacino di utenza e per le rette degli ospiti leggermente più alte.

Altri immobili di difficile collocazione di mercato ma interessanti per l’investimento in Senior Living sono senz’altro gli uffici pubblici di elevate dimensioni, ex conventi, RSA declassate ed ex Comunità Sociali.

 

Perché fare un investimento immobiliare affiancati da Restart Solutions

 

Le considerazioni sovra esposte si integrano, interagiscono e portano alla proposta di investimento di Restart Solutions sia sul fronte Residenze Anziani che su quello delle Gestioni Alberghiere implementate.

Il tema delle Residenze Anziani viene analizzato in questa sede nell’ottica di una conversione di strutture turistico alberghiere in strutture SL. Molte considerazioni valgono anche qualora si valuti l’investimento a prescindere dall’immobile di partenza, valutando dunque esclusivamente l’attività di SL nella bontà dei suoi aspetti peculiari.

Alla luce di quanto sopra analizziamo i tratti distintivi della proposta di investimento di Restart Solutions: 

  • Facilità di conversione soprattutto in Comunità Alloggio.
  • Tasso di occupazione elevato e stabile
    – Non in funzione dell’attrattività del luogo, della stagionalità, di sospensione dell’attività in seguito a pandemie o di mutate condizioni di interesse turistico della location, (x es. assenza di neve ormai diffusa a quote medio basse).
    – Diffusione omogenea sul territorio del target anziano.
    – Bacino d’utenza inesauribile ed inarrestabile. Con l’inizio delle fase 2 del Corona Virus, l’inserimento nelle liste d’attesa per accedere alle strutture SL ha ripreso (le disposizioni anticovid 19 sono un tema sviluppato all’interno dei corsi di formazione di Restart Solutions). Salvo una leggera flessione del tasso di occupazione, anche durante la fase calda della pandemia il Senior Living ha continuato a funzionare. La dinamiche note avvenute nelle RSA, nel SL sono state ben più lievi.
  • La eventuale vetustà della struttura è un elemento che mette a proprio agio l’ospite anziano.
  • Opportunità dell’ecobonus 110% e di altre agevolazioni per il rinnovamento,  l’efficentamento e la messa in sicurezza dell’immobile. .
  • Tema finanziamenti dedicati per il Terzo settore.
  • Esclusione alquanto probabile dal pagamento dell’IMU.
  • Utilità per il territorio e conseguente apertura al tema da parte degli Enti preposti.
Passando al tema della Implementazione di una Gestione Alberghiera esistente, potenziandola con una clientela anziana unitamente a target di utenza innovativi, il motivo che porta un investitore o un proprietario dei muri a collaborare con Restart Solutions è principalmente l’aumento del tasso di occupazione in ogni mese dell’anno. Il miglioramento in tal senso è ancora più tangibile nelle location abituate a lavorare solo nella stagione estiva.


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